En el marco de su actividad de promoci?n de la competencia, la Comisi?n Nacional de la Competencia (CNC) ha publicado un documento de discusi?n en el que estudia el impacto de la intervenci?n urban?stica en el mercado del suelo en Espa?a.
El suelo es un factor productivo necesario en la pr?ctica totalidad de las actividades econ?micas, un activo financiero importante para hogares y empresas, y un elemento esencial en la producci?n de vivienda. Por la importancia del suelo en la econom?a, resulta fundamental que su regulaci?n sea eficiente y favorezca un funcionamiento competitivo del suelo y de todas las actividades que dependen de ?l.
A pesar de que la intervenci?n p?blica en este sector est? justificada por razones de eficiencia y de protecci?n de intereses generales, la intervenci?n p?blica puede producir efectos indeseados sobre la competencia y la eficiencia y tener un impacto negativo en el bienestar general. Por este motivo, los instrumentos regulatorios que se establezcan deben corregir las ineficiencias y asegurar la protecci?n del inter?s general, pero sin introducir distorsiones injustificadas y favoreciendo un correcto funcionamiento del mercado.
Los indicadores analizados por la CNC sugieren que la intervenci?n urban?stica en Espa?a configura una oferta de suelo r?gida, que a su vez contribuye a generar una oferta de vivienda r?gida en comparaci?n con la de otros pa?ses. Esta rigidez favorece un mayor crecimiento de los precios, exacerba el ciclo inmobiliario de la econom?a espa?ola, y contribuye a aumentar la inestabilidad macroecon?mica. Varios elementos caracter?sticos de la intervenci?n urban?stica en Espa?a contribuyen a limitar la competencia en el mercado del suelo y a generar la rigidez de oferta observada:
- La delimitaci?n administrativa del suelo que puede urbanizarse y el excesivo detalle con el que se determinan sus usos posibles incrementan los costes de la urbanizaci?n, fomentan decisiones de localizaci?n ineficientes y reducen la competencia en muchas actividades econ?micas.
- ???La complejidad y la discrecionalidad de la vigente intervenci?n urban?stica son factores que limitan la competencia en el mercado del suelo y en numerosos mercados conexos.
- Los costes de transacci?n y rigidez en el proceso urban?stico, en especial en la parte de gesti?n, retrasan de forma considerable la urbanizaci?n del suelo.
- La intervenci?n directa de los poderes p?blicos en el mercado del suelo, especialmente a trav?s de los Patrimonios P?blicos de Suelo, distorsiona el mercado y dificulta que los instrumentos de planeamiento cumplan adecuadamente su funci?n.
La CNC considera necesario impulsar un debate m?s profundo sobre el papel que desempe?an las herramientas de intervenci?n urban?stica utilizadas, en el que se examinen su necesidad y adecuaci?n a los objetivos perseguidos y los costes que generan sobre la eficiencia y la competencia en los diferentes mercados. En este sentido, la CNC plantea para discusi?n dos posibles alternativas a los mecanismos actuales de intervenci?n p?blica:
-????? Utilizar mecanismos impositivos o de derechos de urbanizaci?n en lugar de la delimitaci?n de la frontera urban?stica, convirtiendo en suelo apto para ser urbanizado todo el que no deba estar necesariamente protegido por motivos de inter?s p?blico convenientemente justificados.
-????? Sustituir la zonificaci?n caracter?stica del actual urbanismo espa?ol – muy detallada, intervencionista, y determinada restrictivamente ex-ante aunque modificada discrecionalmente ex-post a trav?s de convenios- por la utilizaci?n de reglas o est?ndares que sirvan para corregir los efectos negativos derivados de usos incompatibles.
Asimismo, la CNC considera que, dentro de la configuraci?n actual del urbanismo en Espa?a, existen elementos sobre los que habr?a que actuar de forma inmediata para favorecer la competencia en el mercado del suelo e impulsar el crecimiento econ?mico y el empleo en el conjunto de la econom?a espa?ola.
En este sentido, la CNC recomienda:
- Promover un planeamiento urban?stico en el que los usos delimitados por la calificaci?n no sean innecesariamente detallados y pormenorizados, con la finalidad de aumentar la flexibilidad, reducir la segmentaci?n y favorecer la competencia y eficiencia en la asignaci?n del suelo.
- Introducir la obligaci?n de que los planes urban?sticos incorporen una Memoria de Competencia, cuyo objetivo sea evaluar la planificaci?n urban?stica desde el punto de vista de la competencia, para que no se introduzcan restricciones injustificadas a la implantaci?n de determinadas actividades econ?micas.
- Asegurar que los procesos de elaboraci?n y aprobaci?n de los instrumentos de planeamiento y convenios urban?sticos se realicen de acuerdo con los principios de publicidad, transparencia, concurrencia y no discriminaci?n.
- Introducir medidas para reducir los costes de transacci?n en la fase de gesti?n urban?stica y agilizar la transformaci?n del suelo, facilitando una respuesta m?s r?pida por parte de la oferta.
- Garantizar que los Patrimonios P?blicos de Suelo se destinen efectivamente a los fines establecidos en la normativa vigente.
- Promover la eliminaci?n de los derechos de tanteo y retracto de las Administraciones P?blicas sobre los terrenos.
