El mercado de naves industriales en Catalunya experimentó en la segunda mitad del 2013 un notable aumento de la demanda respecto a las cifras registradas a finales del ejercicio anterior. Las peticiones de naves, pese a que continuaron centrándose en su mayoría en inmuebles de menos de 1.000 m2, experimentaron un aumento del 12,15% interanual, aunque es necesario destacar que estas peticiones son oportunistas y sin voluntad de expansión de espacios.
Demanda
Según informa Forcadell en su estudio, pese a que la demanda de naves industriales en alquiler sufrió una pequeña caída en la segunda mitad de 2013 en referencia a la primera parte del año, cabe destacar que, si tomamos como referencia cifras anuales, la demanda de alquiler de naves en Catalunya experimentó un notable ascenso interanual respecto a las cifras registradas en el mes de diciembre de 2012. Concretamente, las peticiones de alquiler en el territorio analizado experimentaron un comportamiento positivo si tenemos en cuenta la totalidad el ejercicio y 2013 se cerró con un aumento de la demanda del 12,15% interanual.
No se puede aseverar, no obstante, que el mercado de naves industriales disponga de una demanda activa y de expansión de espacio, afirma la consultora, aunque de confirmarse las perspectivas positivas de la economía española a lo largo de 2014 podría empezar a dinamizarse una demanda capaz de absorber metros cuadrados de superficie. En 2013 tal y como asegura el Informe de Mercado Industrial de Forcadell, el perfil del demandante continuó siendo, en su mayoría, de carácter oportunista, que cursa peticiones de demanda de espacios a largo plazo en busca de las oportunidades que siguen proliferando en un mercado todavía muy castigado por la crisis económica que afecta en gran medida al tejido empresarial español y catalán.
Por su parte, el comportamiento saneado y moderadamente optimista que registró la demanda de compra de naves en el primer semestre de 2013 permitió que las cifras a final de ejercicio se sostuvieran respecto al cierre de 2012. La demanda de compra en el segundo semestre de 2013 arrastró hacia abajo la cifra final a cierre del ejercicio, donde se ibtuvo una demanda un -2,22% inferior en cifras interanuales. En cifras intersemestrales, la demanda de compra de naves industriales en Catalunya descendió un -6,2% en el segundo semestre.
Sin embargo, Forcadell destaca que en este segundo semestre de 2013 la ratio de demandas cursadas y operaciones finalmente cerradas aumentó considerablemente respecto a períodos anteriores. La demanda, que en semestres anteriores se mostraba oportunista y con ofertas de compra realizadas fuera de los precios de mercado con la voluntad de aprovechar las necesidades de inyección económica de los propietarios, definió mejor la búsqueda de inmuebles y logró cerrar un mayor porcentaje de operaciones. Asimismo, cabe destacar en esta segunda mitad del año 2013 la irrupción del usuario final en el mercado de venta de naves en el territorio analizado. La demanda de adquisición en propiedad, por lo tanto, ya no sólo está protagonizada por inversores en busca de rentabilidad.
Oferta
Según el informe de mercado de la consultora catalana, durante esta segunda mitad del año 2013, el stock de naves industriales disponible para el alquiler en el territorio analizado ha tendido a la estabilidad, en un escenario en el que imperan el inmovilismo que marcan una demanda sostenida (debido al débil estado de salud del sector empresarial catalán), la nula incorporación de obra nueva en el mercado y la cantidad de inmuebles que pasan del mercado de compraventa al de alquiler, fenómeno que compensa la cantidad de naves comercializadas en régimen de arrendamiento.
Sí que es palpable, sin embargo, una pequeña tendencia a la baja de la disponibilidad de inmuebles en alquiler en las comarcas cercanas al núcleo del Barcelonès. Dadas las notables rebajas de rentas experimentadas en segunda corona, son muchas las compañías con emplazamientos periféricos que están tendiendo a reubicarse en las zonas de mayor influencia de las ubicaciones contiguas a la zona prime. Esta segunda corona, por lo tanto, muestra una notable caída de la disponibilidad, propiciada, también, por las contrataciones que se desplazan de zona prime, donde escasean naves de grandes dimensiones en condiciones óptimas disponibles para su comercialización.
Por otro lado, según Forcadell, la disponibilidad de naves en régimen de venta sufrió una tímida caída en esta segunda mitad de 2013. Esta caída, sin embargo, se debe a la gran cantidad de inmuebles que pasan a manos de las entidades financieras tras episodios de embargos o a la migración de inmuebles al mercado de alquiler en un intento de la propiedad de minimizar las pérdidas que supondría una venta de sus activos dada la coyuntura actual del sector. En este parque de naves disponibles en el mercado de venta abundan los inmuebles antiguos, cuyo valor actualmente, dada la gran variedad de stock y las oportunidades a nivel de precio de activos nuevos y adecentados, estaría próximo al valor de un solar. Cabe destacar, pese a la inmovilidad manifiesta del mercado de venta, una incipiente demanda en zona prime por parte de inversores atraídos por las rentabilidades que podrían alcanzarse en las zonas más consolidadas. El parque de naves se alimenta, principalmente, de pequeñas y medianas empresas que cierran por cese de actividad o que necesitan reducir gastos y por patrimoniales que, en casos esporádicos, necesitan liquidez de forma temporal.
Precios
Las bajas rentas que los propietarios ya llevan asumiendo en los últimos trimestres, sumadas a la demanda notable que pese a la coyuntura económica siempre registra la zona prime, han propiciado una leve caída de los precios en primera corona. Los precios en estas ubicaciones más consolidadas, tal y como afirma Forcadell, tienen ya poco recorrido a la baja, por lo que la estabilización de las rentas se está alcanzando ya en zona prime. Las zonas más alejadas del centro muestran caídas más profundas, aunque la fotografía de las rentas en la práctica totalidad del territorio ha experimentado un comportamiento más sostenido que en semestres anteriores. Las zonas C y D [según la zonificación de Forcadell], por su parte, podrán alcanzar también el equilibrio en sus rentas cuando la ocupación en las zonas más cercanas a Barcelona desplace la demanda a estos emplazamientos.
Si en semestres anteriores se destacaba la falta de adecuación al mercado de los precios de salida de operaciones, durante este semestre cabe destacar, también, la conciencia de los propietarios a la hora de establecer los asking prices, actitud que tiene el objetivo de no disuadir las visitas de potenciales arrendatarios. Las comarcas que han sufrido mayores ajustes en sus rentas este segundo semestre han sido, respectivamente, Anoia (con una caída del -6,73% intersemestral), el Maresme (-5,66%) y Bages (-5,14%).
Así como en el mercado de alquiler de naves industriales se intuía poco recorrido a la baja de las rentas, Forcadell destaca que en el mercado de compraventa los precios continuarán protagonizando, durante algunos semestres, tendencias bajistas.
Si bien es cierto que es complejo establecer una tónica generalizada en materia de precios de venta (debido al reducido número de operaciones de compra que se producen, a las particularidades en materia de financiación de cada operación y a las necesidades de liquidez del propietario), cabe destacar un escenario de caídas generalizadas a corto y medio plazo en Catalunya, sobre todo, en referencia a los precios máximos, que continuarán bajando de forma ostensible durante los próximos semestres.
Ante este escenario, la consultora subraya la caída generalizada de los precios en todo el territorio analizado. Sin embargo, los precios de venta tenderán a descender de forma más tímida cuando más nos acerquemos a primera corona. En cuanto a los descensos por comarcas, en el Barcelonès, por ejemplo, los precios de venta han caído un -6,33% respecto al semestre anterior. Por su parte, el Baix Llobregat, el Vallès Occidental y el Vallès Oriental han asumido caídas en los precios medios del -5,15%, del -4,38% y del -4,52%, respectivamente.
Solares
La situación del mercado de solares industriales, según Forcadell, continúa siendo delicada dada la gran variedad de naves disponibles en prácticamente todas las zonas analizadas a precios inaccesibles pocos años atrás. Como ya se esbozaba en informes anteriores, actualmente es más rentable adquirir una nave en una buena ubicación, adecentada y adecuada a normativa que comprar un solar y construir una nave industrial propia. Dada esta coyuntura, son pocas las demandas para la adquisición de solares en el territorio catalán. Esta demanda es a día de hoy, prácticamente, cercana a cero.
Únicamente cursan demandas de solares industriales actores específicos que no encuentran en el mercado el inmueble que se ajuste a las características concretas deseadas. Esta pequeña cantidad de peticiones de solares registrada en el mercado está protagonizada por demandantes que requieren naves con alturas muy concretas, grandes patios o características constructivas muy determinadas. No está prevista la dinamización del mercado de solares en los próximos meses.
Esta caída de las demandas ha arrastrado todavía más los precios a la baja en el mercado de solares este semestre. El precio medio de un solar industrial en el territorio analizado se sitúa alrededor de los 139 €/m2, suponiendo esta cifra una variación de los precios medios del – 6,03% intersemestral. En cuanto a los precios por comarcas, cabe destacar un importante descenso de los valores de los solares en este segundo semestre en el Barcelonès, alcanzándose una caída del – 7,68% en esta comarca.
Inversión
El mercado de inversión en el sector industrial ha experimentado, según Forcadell, un comportamiento moderadamente positivo esta segunda mitad de 2013 en el territorio analizado, habiéndose realizado en los últimos meses algunas operaciones a riesgo. Si bien es cierto que en Madrid se ha producido un mayor número de operaciones, Barcelona y sus emplazamientos más inmediatos han visto incrementados los movimientos inversionistas en esta última mitad de año. Algunos inversores que, semestres atrás, huían del sector industrial para alcanzar rentabilidades más seguras desplazándose a otros sectores inmobiliarios como el retail o el residencial han tendido, en los últimos trimestres, a regresar al mercado industrial en inversión dadas las rentabilidades atractivas que están empezando a darse de nuevo en este mercado. La demanda de inversión industrial, dado el escenario de caídas de los valores de venta que está marcando el sector en los últimos años, se ve atraída por rentabilidades muy altas propiciadas por los precios actuales de alquiler.
El mercado de naves industriales, semestre tras semestre, está empezando a sanearse y a estabilizarse a nivel de precios de venta, hecho que provocará rentabilidades interesantes a medio plazo dadas las rentas actuales. En primera corona, les rentabilidades exigidas se han situado esta segunda mitad del año 2013 alrededor del 7-9%. En segunda corona, por su parte, las rentabilidades exigidas se sitúan entre el 8% y el 10%, mientras que en zonas más alejadas de Barcelona, los retornos exigidos se sitúan en torno al 9-12%.
Mercado logístico
El dinamismo detectado en informes anteriores continúa marcando el ritmo en el mercado logístico catalán, tal y como afirma el Informe de Mercado de Forcadell. Durante este semestre se han seguido produciendo operaciones, aunque éstas han sido protagonizadas por inmuebles de pequeña superficie, ya que, excepto procedimientos puntuales, no ha habido en el territorio analizado operaciones de gran volumen protagonizadas por demandantes de gran envergadura. Las operaciones cerradas, por lo tanto, están precedidas de largos procesos de búsqueda y de negociación con la intención de alcanzar el mejor equilibrio entre zona y precio.
Los inmuebles que han centralizado esta demanda están caracterizados, sobre todo, por cumplir la normativa PCI, disponer de una superficie lo más estándar y versátil posible, tener una buena ratio de muelles de carga por superficie construida, gozar de una buena altura y, finalmente, disponer de accesos a las principales carreteras. Este buen comportamiento de la demanda, centrada en productos bien ubicados y en óptimas condiciones, ha provocado que empiece a escasear producto de grandes dimensiones en segunda corona una vez desplazadas las peticiones de gran superficie en zona prime algunos semestres atrás. Además, en los próximos meses empezarán a desarrollarse proyectos de llave en mano.
En el semestre han sido varias las operaciones logísticas materializadas en territorio catalán. Destacan, en primer lugar, las protagonizadas por Azkar, que se ha hecho con 15.000 m2 en Santa Perpètua de Moguda, y por GLS, que ha alquilado 4.500 m2 también en la localidad vallesana. Forcadell, por su parte, ha asesorado dos operaciones logísticas de gran tamaño este semestre: 6.500 m2 a Barnaimport en Molins de Rei y 3.500 m2 a Conforama en Sant Boi de Llobregat.
