El último informe de Jones Lang LaSalle sobre el mercado inmobiliario Industrial y Logístico en España destaca una serie de conclusiones interesantes que vienen a confirmar la continuación de una situación regular tanto en Madrid como en Barcelona, principales focos de actividad en España e incluso en ciudades como Valencia, durante el último semestre de 2011 y que previsiblemente continuará en el primer semestre de 2012.
El informe revela como en los últimos meses de 2011 la mayoría de las empresas industriales se estuvieron preparando para un 2012 difícil, con una disminución destacada de sus costes de actividad tanto directos como indirectos y una ausencia de inversiones a medio/largo plazo. Al mismo tiempo estas empresas también redujeron los espacios que venían alquilando en los últimos años e incluso en algunos casos retrasaron sus decisiones de inversión.
El mercado inmobiliario logístico se reactiva en Barcelona
Jones Lang LaSalle destaca en su informe como el mercado inmobiliario industrial y logístico en Barcelona ha mostrado una ligera reactivación durante el año pasado y donde se espera que además se vea impulsado por la nueva terminal de mercancías del puerto de Barcelona.
Por lo que respecta al suelo, Jones Lang LaSalle destaca como el mercado del suelo en Barcelona ha mostrado en los últimos meses cierta reactivación de la demanda. La tradicional gran diferencia de precios entre lo que estaba dispuesto a pagar un comprador y las altas expectativas de los vendedores se ha reducido. Muchos vendedores han aceptado la realidad económica y se han materializado transacciones en su mayoría a precios por debajo de los 200 €/m² en zonas como Castellbisbal y Olesa de Montserrat.
Las multinacionales no se han mostrado muy activas dado que generalmente optan por activos en alquiler. Los compradores han sido principalmente de carácter nacional y patrimonialista.
En cuanto al ámbito de la logística, los precios se han estabilizado en el último trimestre de 2011 tras ligeros descensos en la primera parte del año. En zona Prime en algunos casos se ha experimentado el inicio de una tendencia alcista en las rentas, principalmente en plataformas superiores a 10.000 m² que disponen de instalaciones ya acondicionadas y que no requieren inversión de entrada.
La evolución de las rentas en el último trimestre de 2011 se ha mantenido respecto al tercer trimestre, manteniendo el precio mínimo de 5,25 €/m²/mes en zona Prime. En el caso de grandes superficies con calidad triple A (1) estaríamos hablando de un mínimo de 6 €/m²/mes.
Respecto a la evolución de la ocupación en la primera y segunda corona así como para las plataformas triple A se mantiene una previsión de crecimiento de las rentas, aún contando con un escenario económico adverso. Respecto a las zonas lejanas de la tercera corona y la cuarta corona los precios seguirán teniendo una tendencia ligeramente bajista debido al alto grado de desocupación que provoca mucha competencia en precio entre los diferentes propietarios para captar la poca demanda existente.
La oferta disponible de espacios logísticos ascendió a finales de 2011 a 620.735 m² lo que representa un 9,9% de tasa de disponibilidad. En la zona Prime ya no existen plataformas logísticas disponibles superiores a 15.000 m² de superficie. La falta de suelo industrial adaptado para logística hace inviable el crecimiento del stock futuro, a menos que no sea en régimen de concesión pública, factor que no atrae a la mayor parte de los inversores.
Al mismo tiempo, la escasez de naves de gran tamaño en Prime se agudizará este año ya que está previsto la entrada en funcionamiento de la nueva terminal de mercancías del puerto de Barcelona, que doblará su capacidad de tráfico de contenedores. Esta ampliación tendrá un impacto positivo en la demanda de espacios logísticos, especialmente en las áreas cercanas al puerto, consideradas como zona Prime. Al no existir disponibilidad de gran superficie en Prime, toda esta demanda será expulsada a las coronas exteriores, que se verán beneficiadas y que a su vez la podrían expulsar a la tercera y cuarta coronas debido a la falta previsible de espacio.
Aumentó la demanda de espacios logísticos en 2011
Si analizamos la demanda, durante 2011 la absorción de espacio logístico en Barcelona se situó en 400.000 m², un 38% más que el año 2010. Es el mayor dato de absorción desde el inicio de la crisis y ha superado los mejores pronósticos. La mayoría han sido transacciones en alquiler y alguna Llave en Mano para ocupación propia.
Las transacciones en zona Prime de Schneider, Logista, Consum, Rhenus, Naeko y Azkar, han provocado la absorción de las naves disponibles de gran tamaño. Estas transacciones han tenido lugar básicamente en Sant Boi, la ZAL y Parc Logístic de la Zona Franca de Barcelona.
En segunda y tercera corona, las transacciones más importantes han sido las de FCC Logística en La Granada del Penedés, que ha absorbido 22.000 m² y ha instalado su hub de operaciones para la región de Cataluña, la compra por parte de Miquel Alimentació del suelo para la realización de una plataforma logística LLave en Mano de 26.000 m² en Abrera, los 8.000 m² de Alcadema Logística en Montmeló (operación asesorada por parte de Jones Lang LaSalle), la ampliación de la superficie de ADOCAT en el polígono el Molí del Racó en Sant Sadurní d´Anoia y el alquiler de 11.000 m² en la Granada del Penedés por parte de Coral Transports & Stocks.
En la zona de Girona y Tarragona, se han materializado varias transacciones. En concreto, en Valls, Ikea ha alquilado 7.000 m² como ampliación de los 200.000 m² ya existentes, también en una operación asesorada por Jones Lang LaSalle. Cargotrans ha alquilado 10.000 m² en Vila-rodona, Prologis ha arrendado 30.000 m² en Valls y Adequare 10.000 m² en Celrà, Girona.
