El último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el Mercado Inmobiliario Industrial y Logístico en España, revela cómo en Madrid en los últimos meses de 2011, la mayoría de las empresas industriales se han estado preparando para un 2012 difícil, con una disminución destacada de sus costes de actividad, tanto directos como indirectos y una ausencia de inversiones a medio/largo plazo. Al mismo tiempo, estas empresas también redujeron los espacios que venían alquilando en los últimos años e incluso en algunos casos retrasaron sus decisiones de inversión.
Industrial Madrid
Desde el punto de vista de la oferta, la primera corona está viendo cómo se reduce progresivamente la superficie disponible, debido por un lado a que la poca demanda existente tiende a posicionarse en la mejor ubicación posible y también a que la renta que puede conseguir en esa ubicación es muy competitiva.
Se empieza a observar que los parques industriales cerrados están teniendo muy buena aceptación, ya que en ellos se encuentran resueltas las necesidades de espacio y ofrecen servicios añadidos cada vez más demandados, como principalmente pueden ser la seguridad, limpieza y mantenimiento. Las operaciones de alquiler que se han cerrado en el último semestre del 2011 fueron en su mayoría en este tipo de parques, en los que se ofrece superficie desde 1.200 m². Frente a estos parques industriales, se sitúan otros inmuebles que, aunque más obsoletos, ofrecen precios más bajos, por lo que las empresas que no valoran o no necesitan estos servicios añadidos, se inclinan por este tipo de superficie.
En cuanto a la demanda, las empresas multinacionales siguen siendo las más activas. Las superficies que demandan este tipo de empresas no son muy grandes, 1.500 – 3.000 m², pero son las que más garantías ofrecen, por lo que los propietarios realizan grandes esfuerzos para que se queden en sus instalaciones.
En el mercado también destacan las empresas cross-docking, que están demandando superficie en unas instalaciones muy concretas y no pueden satisfacer esas necesidades; por lo general, son naves con una superficie alrededor de los 7.000 -10.000 m², con un alto número de muelles de carga y descarga y con una ocupación de la parcela de no más del 50%. Este tipo de empresas necesitan emplazamientos situados lo más cerca posible de Madrid y no suelen poder esperar a la operación de Llave en Mano.
Las mininaves, uno de los productos estrella en años anteriores, no están pasando por su mejor momento.
Logística Madrid
Los precios de las naves logísticas han tendido a estabilizarse durante el 2011, especialmente en la primera corona, después de las fuertes bajadas sufridas en los dos últimos años.
Las zonas Prime son las que mejor se están comportando, ya que las empresas que quieren estar situadas en buenas ubicaciones, están dispuestas a pagar un plus a sabiendas de que las rentas que podrían obtener en la segunda o tercera corona, son sensiblemente inferiores.
Las rentas se estabilizarán durante el 2012 manteniéndose a niveles similares a los del año pasado (5,5-6 €/m²/mes para las principales ubicaciones de Coslada, San Fernando y Getafe).
La oferta disponible de espacios logísticos es de aproximadamente 864.090 m², lo que representa una tasa de disponibilidad de un 14%.
Se mantiene la misma tasa de disponibilidad, a pesar de que no se han iniciado nuevos proyectos, con fines especulativos. La oferta de Llave en Mano continúa siendo la más atractiva para las empresas que demandan un producto que no ofrece el mercado; superficies de más 25.000 m² con un nivel de calidad por encima de la media. Esto se ha producido con dos empresas que han firmado en parques modernos y muy buenos activos: Decathlon, que ha firmado el alquiler de una nave de aprox. 45.000 m² en Los Gavilanes, Getafe, y la firma H&M, que se va a instalar en una nave de más de 35.000 m² en Torrejón de Ardoz.
La mayor parte de la oferta se concentra en la tercera corona, a más de 40 km de Madrid y, especialmente, en zonas secundarias. Existe suelo para Llave en Mano en varias zonas de Madrid y hay algunos promotores activos buscando realizar este tipo de operaciones en zonas como San Fernando de Henares, Torrejón de Ardoz o Getafe y Pinto en el sur. El continuado descenso de los precios del suelo propiciará este tipo de operaciones.
En los próximos años hay proyectada oferta futura en la zona más cercana a Madrid, en San Fernando de Henares y en Getafe, donde aún queda suelo disponible. En estas zonas es donde la demanda es más fuerte y sigue siendo una incógnita si los promotores se lanzarán a construir a riesgo sin inquilino.
Aunque existe suelo calificado, no hay muchos proyectos en marcha por lo que una reactivación de la demanda dentro de dos o tres años podría paradójicamente quedar insatisfecha.
Contracción de la demanda
En cuanto a la demanda, Jones Lang LaSalle, estima que la contratación de espacios logísticos en Madrid en 2011 fue de 295.000 m², lo que supone un descenso del 35 % respecto a los 455.000 m² que se firmaron en 2010.
El tamaño medio de las operaciones ha sido de 3.600 m², cifra muy baja para el sector. Esto se explica en parte porque, del total de transacciones, el 61% se ha firmado en zona cercana a Madrid (Barajas, Coslada, Getafe y Leganés) en las que la demanda no suele exceder de 5.000 m².
En todos estos casos han sido empresas que valoran la ubicación, la seguridad y los servicios que ofrecen los parques situados en estas zonas. Son ejemplos de ello, el Parque de Saba o de SyV en Coslada o el moderno parque Puerta de Madrid en San Fernando de AIG Lincoln. Se trata de empresas en muchos casos de transporte y distribución o de servicios.
Previsiblemente va a continuar la fuerte demanda de espacios en alquiler cercanos a Madrid, de menos de 5.000 m², con instalaciones modernas y para rentas alrededor de los 5 €/m²/mes. Mientras no se reactive el consumo, las demandas de espacio de más de 10.000 m², van a seguir siendo escasas.